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曲靖市自然资源和规划局关于政协第五届委员会第二次会议第166号提案办理意见的函
发布时间:2020-04-01 14:54:17 索引号： 文号: 来源：曲靖市自然资源和规划局
致公党曲靖市委：
你们在市政协五届委员会二次会议上提出的《关于曲靖市政府为“问题”小区商品房办理不动产登记证的提案》（第166号），交由曲靖市自然资源和规划局办理，经认真研究，现答复如下：
随着房地产行业的不断发展，该行业在对地方政府的财政收入，拉动地方经济，以及对地方政府的GDP的贡献等方面都作出了较大贡献。然而，经过10几年的发展，也显现出许多的问题，其中最为严重的问题就是老百姓买了商品房多年却迟迟办不了产权证，我市绝大多数小区都因存在这样那样的问题而无法办理不动产登记证，能办证的仅只是少数小区。不动产统一登记工作是一项民生工程，涉及老百姓的切身利益，政策性强、涉及面广、关注度高。市委、市政府高度重视，全面开展历史遗留问题处置工作。
一、全面查清导致不能办证的原因，“问题”小区商品房办不了不动产证的情况具体如下：
（一）开发商私自改变土地用途。
（二）开发商所开发的商品的楼层、栋数、容积率与原报批的规划图纸不符。
（三）开发商拖欠或不交土地出让金。
（四）开发商跑路。
该问题涉及千家万户，根据进一步的调查了解。为妥善解决当前我市不动产登记工作相关问题，进一步规范不动产登记工作，切实维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据云南省国土资源厅《关于解决不动产统一登记若干问题的指导意见（试行）》，参照和借鉴省外经验，结合我市实际，现就不动产登记相关问题处理工作提出如下意见:
二、处理原则
（一）尊重历史，实事求是
不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐，增加人民群众的改革成效获得感。
(二)依法依规，提高效率
各有关部门在处理相关问题过程中,要依法依规、便民利民、妥善处置、加快办理。市级有关部门要密切配合, 本着先易后难、成熟一批解决一批的原则，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。
三、大力开展处理历史遗留问题处置工作
按照市委、市政府的统一安排及部署，2018年全面开展全市不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作，市自然资源和规划局党组召开5次专题党组会议，集中力量开展不动产登记历史遗留问题处置“攻坚战”。9月17日，市委、市政府出台《中共曲靖市委办公室 曲靖市人民政府办公室关于印发<曲靖市中心城区不动产登记涉及历史遗留问题处置工作方案>的通知》（明电〔2018〕134号），成立了以市长为组长，常务副市长为副组长，27个部门主要负责人参加的曲靖市中心城区不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作领导小组（以下简称“领导小组”），计划用3年时间，全面厘清并基本解决存在的问题。根据《云南省国土资源厅关于印发解决不动产统一登记若干问题指导意见的通知》（云国土资〔2018〕14号）文件精神，2019年5月，经市委、市政府研究出台了《曲靖中心城区房地产开发项目不动产登记历史遗留问题处理意见》（曲遗留办〔2019〕1号）、《曲靖中心城区房地产开发项目不动产登记历史遗留问题处置工作方案》（曲遗留办〔2019〕2号），同时出台《关于加快曲靖中心城区房地产历史遗留项目不动产登记办证的工作措施》，明确“管登分离”的处置原则，为彻底解决历史遗留问题开辟“绿色通道”。即业主已履行法定义务的，及时为其办理不动产登记手续；对开发商未履行法定义务的，由主政府主管部门督促落实。这就从根本上解决了因历史遗留问题导致不能办理不动产权证的政策禁锢。同时市不动产登记中心推出了一系列便民利民措施，实行“5+2”工作制度，集中力量攻坚不动产登记历史遗留问题，全力以赴解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。大幅精简收件材料，优化办证流程，压缩登记时限，无法律法规依据的事项不再审查，不合理的程序全部取消。在西片区和南片区设立2个不动产登记服务受理点，10个二手房交易登记综合受理窗口“一窗受理，并行办理”，实现业务“同城通办”。打造短信服务平台、微信公众号，方便市民查询业务办理进度、接收领取不动产证书（明）通知。探索开展便民延伸服务，在建设银行设立不动产抵押登记便民服务点，实现“互联网+不动产抵押登记”便捷服务。截至目前，中心城区累计完成30个房地产历史遗留问题处置，17872套房产顺利实现办理不动产权证，恵及群众5万余人。巧克力公寓、尚都豪庭、上林时代等一批具有代表性的问题得到彻底解决，有力维护了群众合法权益。
四、对开发商未履行法定义务的，由主政府主管部门督促落实分类处理问题
（一）购房主体已经按照房屋买卖合同约定，完整履行其应尽的义务，完善了相关手续的，应当为其办理不动产登记。
（二）关于开发建设单位欠缴土地出让金的问题。由相关部门组成联合清缴组，对开发建设单位欠缴的土地出让金进行依法追缴。对拒不交纳土地出让金的开发建设单位，将开发建设单位及法人代表、相关负责人列入“信用曲靖”黑名单，并依法追究其责任，涉嫌犯罪的，移交司法机关。
（三）关于开发建设单位少批多占土地的问题。由自然资源和规划部门牵头，对开发建设单位按规定处罚后，督促开发建设单位按宗地现状完善用地手续、补缴相关费用。
（四）关于超容积率的问题。由自然资源和规划部门牵头，督促开发建设单位按房屋建设现状完善规划核实手续。其中：经规委会批准同意开发建设单位提高容积率的，按照规划主管部门下达的通知补缴土地出让金；开发建设单位未经批准擅自超容积率的，对其按规定处罚后，完善相关手续，补缴土地出让金。原规划主管部门已发放规划验收合格认定材料的，依据规划验收合格认定材料办理不动产登记。
（五）关于房地用途不一致的问题。由自然资源和规划部门牵头，督促开发建设单位按房屋规划用途及实际建设用途，完善土地用途变更手续。经批准同意开发建设单位改变土地用途的，按照规定补缴土地出让金。开发建设单位未经批准擅自改变土地用途的，对其按规定处罚后，完善相关手续，补缴土地出让金。
（六）关于开发建设单位代收税费和房屋维修资金未缴清的问题。由税务和住房城乡建设部门牵头，依法对开发建设单位代收的税费、房屋维修资金进行追缴和督促交纳。
（七）关于因项目人防、消防、工程质量验收备案手续不全造成无法办证的问题。由市住房城乡建设部门牵头，督促开发建设单位组织项目人防、消防和工程质量竣工验收、备案或委托有资质的鉴定机构进行房屋质量安全鉴定，鉴定为合格的，依据鉴定报告办理登记。其中，统一规划、个人自建的房屋，按照规划批准的面积办理不动产登记。
（八）公共服务设施配建不足的问题。绿地、停车位、公厕及垃圾中转站等公共服务设施配建不足的房地产开发建设项目，由自然资源和规划部门牵头，督促开发建设单位进行整改，经整改确实无法达到规划配建要求的，由相关部门处罚后，进行异地补建，达到规划要求后办理规划核实手续。
（九）关于开发建设单位破产、注销、拒不配合履行义务造成无法登记办证的问题。开发建设单位破产、注销的，由破产资产管理人或业主委员会按照相关规定代原开发建设单位履行有关的职责。开发建设单位存在、但消极履行义务的，由有关主管部门采取多种措施督促其履行主体责任，仍不履行的，按照相关法律法规依法处理。
涉及欠缴土地出让金、少批多占、改变用途、超容积率、欠缴税费等问题的房地产开发项目还未出售的房屋，由住房城乡建设部门督促其尽快销售，销售收入纳入统一监管，专项用于补缴相关费用。
市纪委监委要加强对遗留问题处理工作的督促和监督，对推诿扯皮、工作不力、损害群众利益的行为严肃追责问责，发现徇私舞弊等违法违规行为，依法查处。
下步工作相关部门和单位加强部门联动，切实履行工作职责，认真贯彻执行相关政策，有效化解房地产开发建设项目中的相关问题。
感谢你们对我们工作的关心和支持。以上答复，如有不妥，请批评指正。
你们在市政协五届委员会二次会议上提出的《关于曲靖市政府为“问题”小区商品房办理不动产登记证的提案》（第166号），交由曲靖市自然资源和规划局办理，经认真研究，现答复如下：
随着房地产行业的不断发展，该行业在对地方政府的财政收入，拉动地方经济，以及对地方政府的GDP的贡献等方面都作出了较大贡献。然而，经过10几年的发展，也显现出许多的问题，其中最为严重的问题就是老百姓买了商品房多年却迟迟办不了产权证，我市绝大多数小区都因存在这样那样的问题而无法办理不动产登记证，能办证的仅只是少数小区。不动产统一登记工作是一项民生工程，涉及老百姓的切身利益，政策性强、涉及面广、关注度高。市委、市政府高度重视，全面开展历史遗留问题处置工作。
一、全面查清导致不能办证的原因，“问题”小区商品房办不了不动产证的情况具体如下：
（一）开发商私自改变土地用途。
（二）开发商所开发的商品的楼层、栋数、容积率与原报批的规划图纸不符。
（三）开发商拖欠或不交土地出让金。
（四）开发商跑路。
该问题涉及千家万户，根据进一步的调查了解。为妥善解决当前我市不动产登记工作相关问题，进一步规范不动产登记工作，切实维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据云南省国土资源厅《关于解决不动产统一登记若干问题的指导意见（试行）》，参照和借鉴省外经验，结合我市实际，现就不动产登记相关问题处理工作提出如下意见:
二、处理原则
（一）尊重历史，实事求是
不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐，增加人民群众的改革成效获得感。
(二)依法依规，提高效率
各有关部门在处理相关问题过程中,要依法依规、便民利民、妥善处置、加快办理。市级有关部门要密切配合, 本着先易后难、成熟一批解决一批的原则，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。
三、大力开展处理历史遗留问题处置工作
按照市委、市政府的统一安排及部署，2018年全面开展全市不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作，市自然资源和规划局党组召开5次专题党组会议，集中力量开展不动产登记历史遗留问题处置“攻坚战”。9月17日，市委、市政府出台《中共曲靖市委办公室 曲靖市人民政府办公室关于印发<曲靖市中心城区不动产登记涉及历史遗留问题处置工作方案>的通知》（明电〔2018〕134号），成立了以市长为组长，常务副市长为副组长，27个部门主要负责人参加的曲靖市中心城区不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作领导小组（以下简称“领导小组”），计划用3年时间，全面厘清并基本解决存在的问题。根据《云南省国土资源厅关于印发解决不动产统一登记若干问题指导意见的通知》（云国土资〔2018〕14号）文件精神，2019年5月，经市委、市政府研究出台了《曲靖中心城区房地产开发项目不动产登记历史遗留问题处理意见》（曲遗留办〔2019〕1号）、《曲靖中心城区房地产开发项目不动产登记历史遗留问题处置工作方案》（曲遗留办〔2019〕2号），同时出台《关于加快曲靖中心城区房地产历史遗留项目不动产登记办证的工作措施》，明确“管登分离”的处置原则，为彻底解决历史遗留问题开辟“绿色通道”。即业主已履行法定义务的，及时为其办理不动产登记手续；对开发商未履行法定义务的，由主政府主管部门督促落实。这就从根本上解决了因历史遗留问题导致不能办理不动产权证的政策禁锢。同时市不动产登记中心推出了一系列便民利民措施，实行“5+2”工作制度，集中力量攻坚不动产登记历史遗留问题，全力以赴解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。大幅精简收件材料，优化办证流程，压缩登记时限，无法律法规依据的事项不再审查，不合理的程序全部取消。在西片区和南片区设立2个不动产登记服务受理点，10个二手房交易登记综合受理窗口“一窗受理，并行办理”，实现业务“同城通办”。打造短信服务平台、微信公众号，方便市民查询业务办理进度、接收领取不动产证书（明）通知。探索开展便民延伸服务，在建设银行设立不动产抵押登记便民服务点，实现“互联网+不动产抵押登记”便捷服务。截至目前，中心城区累计完成30个房地产历史遗留问题处置，17872套房产顺利实现办理不动产权证，恵及群众5万余人。巧克力公寓、尚都豪庭、上林时代等一批具有代表性的问题得到彻底解决，有力维护了群众合法权益。
四、对开发商未履行法定义务的，由主政府主管部门督促落实分类处理问题
（一）购房主体已经按照房屋买卖合同约定，完整履行其应尽的义务，完善了相关手续的，应当为其办理不动产登记。
（二）关于开发建设单位欠缴土地出让金的问题。由相关部门组成联合清缴组，对开发建设单位欠缴的土地出让金进行依法追缴。对拒不交纳土地出让金的开发建设单位，将开发建设单位及法人代表、相关负责人列入“信用曲靖”黑名单，并依法追究其责任，涉嫌犯罪的，移交司法机关。
（三）关于开发建设单位少批多占土地的问题。由自然资源和规划部门牵头，对开发建设单位按规定处罚后，督促开发建设单位按宗地现状完善用地手续、补缴相关费用。
（四）关于超容积率的问题。由自然资源和规划部门牵头，督促开发建设单位按房屋建设现状完善规划核实手续。其中：经规委会批准同意开发建设单位提高容积率的，按照规划主管部门下达的通知补缴土地出让金；开发建设单位未经批准擅自超容积率的，对其按规定处罚后，完善相关手续，补缴土地出让金。原规划主管部门已发放规划验收合格认定材料的，依据规划验收合格认定材料办理不动产登记。
（五）关于房地用途不一致的问题。由自然资源和规划部门牵头，督促开发建设单位按房屋规划用途及实际建设用途，完善土地用途变更手续。经批准同意开发建设单位改变土地用途的，按照规定补缴土地出让金。开发建设单位未经批准擅自改变土地用途的，对其按规定处罚后，完善相关手续，补缴土地出让金。
（六）关于开发建设单位代收税费和房屋维修资金未缴清的问题。由税务和住房城乡建设部门牵头，依法对开发建设单位代收的税费、房屋维修资金进行追缴和督促交纳。
（七）关于因项目人防、消防、工程质量验收备案手续不全造成无法办证的问题。由市住房城乡建设部门牵头，督促开发建设单位组织项目人防、消防和工程质量竣工验收、备案或委托有资质的鉴定机构进行房屋质量安全鉴定，鉴定为合格的，依据鉴定报告办理登记。其中，统一规划、个人自建的房屋，按照规划批准的面积办理不动产登记。
（八）公共服务设施配建不足的问题。绿地、停车位、公厕及垃圾中转站等公共服务设施配建不足的房地产开发建设项目，由自然资源和规划部门牵头，督促开发建设单位进行整改，经整改确实无法达到规划配建要求的，由相关部门处罚后，进行异地补建，达到规划要求后办理规划核实手续。
（九）关于开发建设单位破产、注销、拒不配合履行义务造成无法登记办证的问题。开发建设单位破产、注销的，由破产资产管理人或业主委员会按照相关规定代原开发建设单位履行有关的职责。开发建设单位存在、但消极履行义务的，由有关主管部门采取多种措施督促其履行主体责任，仍不履行的，按照相关法律法规依法处理。
涉及欠缴土地出让金、少批多占、改变用途、超容积率、欠缴税费等问题的房地产开发项目还未出售的房屋，由住房城乡建设部门督促其尽快销售，销售收入纳入统一监管，专项用于补缴相关费用。
市纪委监委要加强对遗留问题处理工作的督促和监督，对推诿扯皮、工作不力、损害群众利益的行为严肃追责问责，发现徇私舞弊等违法违规行为，依法查处。
下步工作相关部门和单位加强部门联动，切实履行工作职责，认真贯彻执行相关政策，有效化解房地产开发建设项目中的相关问题。
感谢你们对我们工作的关心和支持。以上答复，如有不妥，请批评指正。
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