曲靖市人民政府办公室关于印发推进曲靖中心城市老旧小区物业管理全覆盖实施方案的通知

 

各县（市、区）人民政府，曲靖经济技术开发区管委会，市直各委、办、局，各企事业单位、人民团体，中央、省驻曲各单位：

《推进曲靖中心城市老旧小区物业管理全覆盖实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

 

 

曲靖市人民政府办公室

2022年3月21日 

（此件公开发布） 

 

推进曲靖中心城市老旧小区

物业管理全覆盖实施方案

 

为推进建立城镇老旧小区管理长效机制，有效提升中心城市小区治理效能，改善居住环境质量，结合曲靖中心城市物业管理实际，制定本方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，着力解决物业管理突出问题，推进曲靖中心城市老旧住宅小区物业管理与原单位脱钩，实行市场化、社会化物业服务管理，构建共商、共建、共享的物业管理服务体系，全面提升曲靖中心城市老旧小区居住质量。

二、工作目标

2022年6月底，曲靖中心城市（麒麟区、沾益区、马龙区、曲靖经济技术开发区）老旧住宅小区全面建立“人人有责、人人尽责、人人享有”的常态化物业管理机制，实现老旧住宅小区物业服务管理全覆盖。

三、工作内容

（一）建立完善物业服务管理全覆盖运行机制

分时分类，建立完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运行机制。各类老旧小区物业管理与原单位脱钩，原单位不再承担已实行住宅商品化住房的物业服务管理费用。各类老旧小区按以下方式实施物业服务管理全覆盖。

1.对具备市场化条件进行物业管理的老旧小区，由小区业主委员会或原建设单位，在充分征求业主意见后，选聘物业服务管理企业（人）进行市场化、社会化物业管理。

2.对不具备市场化条件，业主能够进行自治管理的老旧小区，由小区业主委员会或社区物业管理委员会，在进行充分研究分析后，聘用物业服务管理企业（人）进行保安、保洁等最基本的物业管理。

3.对“自治失灵、市场失效”的无物业服务管理的老旧小区，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式进行管理。

4.对办公区域与住宅区域在同一院内，由产权单位统筹管理职工住房的老旧小区，由产权单位在充分征求业主和职工意见后，聘用物业服务管理企业（人）进行物业管理，并由有关单位与业主（租户）分摊一定比例的卫生保洁、秩序维护、物业管护等服务费用。

（二）不断提升居住小区综合治理能力

1.强化党建引领，推进业主自治组织建设。提高街道、社区党组织统筹服务能力，强化党组织对物业管理的属地责任，加快构建党建引领、条块联动、各方协同、群众参与、制度保障的物业管理新格局。加大在业主委员会、物业服务企业中建立党组织的工作力度，逐步实现全覆盖。依托各级住房城乡建设部门组建物业管理行业党委，着力打造“红色物业”，培育一批党组织引领力强、社会信用度好、群众满意度高的“红色物业”示范点。推动居民小区党组织应建尽建，建立健全社区党组织领导下的小区党组织、业主委员会、物业服务企业议事协调、服务评价、纠纷调处等机制，依法有序推进多方协商共治。

全面落实“街乡吹哨、部门报告”工作机制，在全省县级及以上部门（单位）党组织和在职党员中开展“双报到双服务双报告”工作。发挥居民主体作用，调度驻区各类资源共同参与社区、小区治理。充分发挥社区、社会组织、社会工作“三社联动”工作机制作用，构建共建共治共享的基层社会治理新格局。加强物业管理调解组织建设，有效发挥基层综治中心、网格员作用和人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”功能，积极促进排查化解社区矛盾纠纷。

鼓励“两代表一委员”、社区“两委”、公职人员通过法定程序兼任业主委员会成员。推进小区党组织成员按法定程序与居民小组、业主委员会、物业服务企业负责人交叉任职，支持小区党组织书记依法担任居民小组长或业主委员会主任，逐步提高业主委员会中党员比例。业主委员会成立后，应在街道、物业管理行政主管部门进行备案。业主委员会每年必须向业主如实公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息，保障业主知情权和监督权。

2.完善物业服务收费。老旧小区物业服务、停车等费用，应按“既能维持正常物业服务管理，又听取业主意见”的方式，在充分征求业主意见后确定。对拖欠物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。对居住老旧小区的特困户，可由个人向社区提出申请，由社区居民委员会征得业主委员会（物业管理委员会）和物业服务方同意后，给予适当减免。

3.明确物业服务标准。老旧小区各类物业服务应签订物业服务合同，明确服务内容、标准要求和物业服务价格，并将物业服务内容、收费标准、项目经理及管理人员姓名和联系方式等内容，在物业管理区域内公示，接受业主和社会监督。

4.提升业主自我管理意识。坚持业主、居民全过程参与，明确业主、居民共同管理小区的权利和义务，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”。

5.优化物业服务用工，提高物业服务能力。物业服务管理用工提倡按“就近就便”的原则，鼓励多吸纳在小区内部或周边居住，身体健康、工作认真的困难家庭失（待）业人员，并对其开展职业技能培训，强化物业服务管理责任，提高服务人员素质和技能水平。

6.强化设施设备管理。物业服务企业（人）要加强公共秩序和公共环境的管理，建立日常巡查制度，对发现的乱堆乱放、私搭乱建、破坏房屋主体结构、圈占绿地、乱停车、堵塞小区消防通道等违法违规行为，要及时予以劝阻制止。对拒不听从劝阻和制止的，应及时向当地街道办事处或相应执法部门报告，并配合做好后续相关执法工作。

四、实施步骤

（一）动员部署阶段（2022年3月底前）

1.市人民政府于2022年3月15日前召开老旧小区物业管理全覆盖动员部署会议。

2.各区人民政府、曲靖经济技术开发区管委会于2022年3月底前召开老旧小区物业管理全覆盖动员部署会议，成立物业服务管理全覆盖推进工作领导机构，建立工作专班，制定工作方案。

（二）组织实施阶段（2022年4月—5月）

1.各区人民政府、曲靖经济技术开发区管委会完成本辖区内城镇老旧小区物业管理全覆盖。

2.各区人民政府、曲靖经济技术开发区管委会对照物业管理全覆盖工作要求，组织开展自检自查，及时总结经验，进一步理顺和完善物业管理全覆盖工作机制。

（三）检查验收阶段（2022年6月）

在各区自查自评的基础上，市级各有关部门组成检查验收组，对物业管理全覆盖工作情况进行考核和检查验收。

五、明确工作责任

（一）各区人民政府、曲靖经济技术开发区管委会是老旧小区物业管理全覆盖工作的责任主体，对本行政区域内改造后老旧小区物业管理全覆盖负总责。各区住房城乡建设局、曲靖经开区规划建设局具体负责老旧小区物业管理全覆盖的业务指导工作，配合各街道（办事处）做好物业管理全覆盖的分类指导工作。

（二）市住房城乡建设局负责老旧小区物业管理全覆盖的业务指导工作，牵头组织对各区物业管理全覆盖工作情况进行检查和考评验收。

（三）市发展改革委、市城市综合管理局、市市场监管局等有关部门按照各自的法定职责对物业服务管理依法实施监督指导。

（四）各老旧小区原建设单位（业主委员会）是老旧小区物业管理全覆盖的具体责任单位，要专题研究本单位小区的物业管理模式和管理方案，配合街道办、社区居委会做好物业管理全覆盖的推进工作。

六、工作措施

（一）强化组织领导。建立健全市、区物业管理工作联席会议制度，负责城市老旧小区物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题。进一步明确工作目标和职能部门职责，建立责任清单，强化责任落实，加强分工协作，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作合力。有关责任单位要及时推进和掌握各个社区、各类小区物业管理全覆盖情况、物业服务合同、物业服务责任书的签订及落实情况，确保实现老旧小区物业服务管理全覆盖。

（二）强化监督指导。市、区两级要把老旧小区物业管理全覆盖工作作为一项重要的工作任务来抓，按规定时限做好动员部署、组织实施、检查验收等阶段各项工作，市住房城乡建设局要根据工作推进情况，及时组织开展物业管理全覆盖工作落实情况督促检查，对不主动作为、推诿扯皮，不积极配合街道、社区开展工作，导致老旧住宅小区物业服务管理责任不落实、物业小区混乱、在规定时限未落实物业管理责任单位和责任人的，由其所在单位或主管部门责令整改，对情节严重的，按有关规定报请市、区纪委监委进行追责问责。

（三）强化宣传引导。要充分利用新闻媒体及各类宣传载体，广泛宣传物业管理政策、成效和正面典型，汇聚正能量，提高全社会对物业管理全覆盖工作的正确认识，曝光物业服务管理中的违法行为，营造良好的行业发展环境。